Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở: cần gỡ nút thắt

Bùi Đức Giang (*)

(TBKTSG) - Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một nguồn tài sản bảo đảm phổ biến và có giá trị, nhưng Luật Nhà ở 2014 (Luật Nhà ở) và nghị định hướng dẫn luật này vẫn quy định khá mập mờ, gây khó trong việc thế chấp loại tài sản đặc biệt này.

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là nhu cầu chính đáng của người mua, hoặc chủ đầu tư để huy động vốn. Đối với ngân hàng, đây là một nguồn tài sản bảo đảm phổ biến và có giá trị, góp phần đáng kể vào việc tăng trưởng tín dụng và thu hút khách hàng. Điều nghịch lý là từ lâu pháp luật vẫn chưa quy định một cách thỏa đáng về biện pháp bảo đảm này. Đặc biệt Luật Nhà ở 2014 (Luật Nhà ở) và nghị định hướng dẫn luật này vẫn quy định khá mập mờ, khó áp dụng, vô tình đang tạo ra rào cản pháp lý lớn cho việc thế chấp loại tài sản đặc biệt này.

Nhà ở đã đưa vào sử dụng, chưa được chứng nhận sở hữu: không được thế chấp

Luật Nhà ở phân biệt rõ hai khái niệm là nhà ở sẵn có và nhà ở hình thành trong tương lai. Nhà ở hình thành trong tương lai được định nghĩa là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu trong khi nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng.

Điều đáng nói là theo điều 118, Luật Nhà ở, một trong những điều kiện để thế chấp nhà ở có sẵn là phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Hệ quả của quy định này là một số nhà ở riêng lẻ hay thuộc dự án bất động sản đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng, bàn giao và đưa vào sử dụng được coi là nhà ở có sẵn nhưng lại không thể thế chấp.

Trong thực tế đối với nhà ở nói chung và nhà ở thuộc dự án nói riêng, thời gian cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà có thể là một vài tháng cho tới một vài năm, thậm chí lâu hơn nên nguy cơ không sử dụng được nhà ở dạng này vào việc huy động vốn là rất cao và đây thực sự là một điều đáng tiếc.

Ngay cả đối với nhà ở nằm trong định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai của Luật Nhà ở, việc thế chấp trực tiếp cũng gần như là bất khả thi bởi rất khó đáp ứng được các điều kiện quy định tại Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25-4-2014 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (Thông tư 01).

Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng: cấm hay không cấm?

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai nói chung và nhà ở đã đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu nêu ở trên, một giải pháp mà các bên có thể nghĩ tới là thế chấp quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Giải pháp này được thừa nhận rõ ràng trong Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16-2-2011 của Bộ Tư pháp, được bổ sung sửa đổi năm 2014 và 2015 (Thông tư 05).

Tuy vậy, điều 148, Luật Nhà ở lại quy định việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật Nhà ở và các trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật Nhà ở thì không có giá trị pháp lý. Quy định này khiến nhiều người đặt ra câu hỏi có phải tinh thần của Luật Nhà ở là chỉ được thế chấp trực tiếp nhà ở hình thành trong tương lai chứ không được thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Điều 81, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 hướng dẫn Luật Nhà ở (Nghị định 99) có vẻ công nhận cả việc thế chấp trực tiếp nhà ở hình thành trong tương lai lẫn việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy vậy văn bản này lại quy định là “việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ quy định của Luật Nhà ở và của nghị định này”, trong khi không có điều luật nào của Luật Nhà ở và Nghị định 99 đề cập cụ thể chế định pháp lý này ngoài việc đặt ra yêu cầu cho Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định và hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là các quyền tài sản!

Giải pháp nào?

Thực ra việc công nhận cả hai cách thức thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nêu trên là điều nên làm bởi sẽ cho phép các bên có nhiều lựa chọn hơn, tùy vào tình hình thực tế trong mỗi trường hợp. Có điều nên có các quy định cụ thể và khả thi hơn về từng cách thức thế chấp này. Cụ thể, cần sửa đổi Thông tư 01 theo hướng đơn giản hóa các điều kiện và thủ tục thế chấp trực tiếp nhà ở hình thành trong tương lai cũng như hoàn thiện các quy định về thế chấp quyền tài sản vốn còn khá sơ sài và đôi chỗ còn chưa thực sự hợp lý như hiện nay.

Đối với trường hợp nhà ở đã đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận, cần sửa lại khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai để bao quát cả trường hợp này hoặc mở ra một ngoại lệ riêng là được thế chấp loại nhà ở có sẵn này ngay cả khi chưa có giấy chứng nhận sở hữu.

(*) TS. Đại học Paris 2, Pháp